土拍变数有点多！南京三批次土拍！4宗地延期3幅...

今天下午4时许，南京土地市场网发布“关于延长NO.2023G25等3幅国有建设用地使用权出让挂牌竞买时间的公告”。

【资料图】

南京三批次集中土拍， 原计划4幅地出让，如今3幅延期，明日土拍只剩溧水1幅地参与拍卖。

这也意味着，此轮供地开发商报名情况并不乐观，最终出让时间又要往推后了，具体延期至什么时间出让没说。

在南京第三批集中供地预公告中，共有3宗地块位于南京主城（分布于江心洲、雨核、上秦淮），1宗位于都市圈溧水，4幅地起拍总价超64亿。

其中，江心洲岛南推出一幅低密度宅地，即G25地块，容积率只有1.8，可以说是一大看点。

从出让面积看，这块地比中海G04略大，景观上更有操作空间。

1.8的容积率来看，略高于仁恒江湾世纪（综合容积率1.55），是目前岛南难得一见的低密度住宅用地。不过对比容积率2.5-2.8的江尚紫薇、栖悦湾等，有明显优势。

从楼面地价来看，G25项目起拍楼面价达到了30458元/㎡，比中海G04项目地价高28648元/㎡，即便底价成交，也比中海高出1810元/㎡。

地块东侧，是已经竣工的金陵中学高中部。该学校设计容量为48班，配置教工和学生宿舍700多间，将于今年9月正式开校。

值得一提的是，近日，金陵中学江岛教育集团也正式揭牌。未来，江心洲片区义务教育学校全部纳入金陵中学江岛教育集团一体化管理。

东侧靠近仁恒文旅项目商办地块，计划今年上半年开工建设，建成后有商业、办公、五星级酒店；东北侧将配套建设基层社区中心，将与地块同步建成；附近有已开业仁恒置地广场，满足片区商业需求。

其次是雨花（小村）G26地块，起拍楼面价：23156元/㎡，最高楼面限价：26463元/㎡。

该地块紧邻机场二通道，北侧紧邻彰泰观南府，南侧邻近秦淮新河和秦淮河百里风光带，东北侧为在建总体量约19万方的雨花城市公园，西侧为福润雅居，生活氛围浓厚，交通便利。

G26地块紧邻软件谷科创城，可承接产业人群高品质居住需求，目前片区内已吸引了中兴通讯三区、亿嘉和机器人、南大数码、航天科工8511、东南明略等一大批优质项目落户。

纵观整个雨花土拍热度，主要集中于数字大道沿线的雨核一带，今年一二批次已成交2幅住宅用地，均触顶最高限价摇号成交。分别为万科G05地块（朗拾雨核，楼面地价28177元/㎡）、厦门建发G14地块（楼面地价28219元/㎡）。

而紧邻机场二通道的小村G26地块，西侧有保障房，加之临近机场快速路，有一定噪音干扰。

再者看下上秦淮G27地块，起拍楼面价：15839元/㎡，最高楼面限价：18056元/㎡。G27地块最高限价，仍比2021年9月拿地的紫京四季20298元/㎡楼面地价低。

目前上秦淮片区在售仅有金隅华发紫京四季和芳原两盘，加包约3.6-3.8万/㎡，项目前期流速还不错，去年下半年以来，板块续销情况不及预期。

该地块紧邻上秦淮生态湿地，自然环境优越，地块综合资质不错，但板块内配套还需加快落地。

周边有砂之船奥特莱斯、上秦淮小学东外分校、未来科技城初级中学（拟建）、江宁妇幼保健院（江宁国际医院在建）、地铁3号线和风路站（在建）、电影小镇街区，都在陆续建设中...

目前区域内最近一次土地出让是在2021年9月，已经有近两年没有土地供应，此次G27地块备受多方关注，延期出让颇感意外。

为什么会延期？

不少人认为，无非是——报名的太少，或者干脆更悲观一点——没人报名！当然不排除这种可能。

不过主城三幅地综合质量还是不错的，个别板块地价有所下调，但好地段地价仍是上涨。即便如此，如果土拍还是遇冷，在我看来无非4种情况：

1）博弈

开发商和ZF的博弈，毕竟开发商是商人，都希望拿地价能更低一点，配建能更少一点，利润至上，也有说法是等着上层救市大招。

2）乏力

开发商们真的是没钱拿地了，即使信贷在放宽但还是远水解不了近渴，现阶段难以拿出这么多资金来保底。

3）信心不足

6月拿地，按照工程进度，最快也要在9/10月份迎来入市，如今上半年楼市客源已经见底，下半年销售行情难度无疑更大。

此外，目前二手房市场不景气，改善换房需求虽大，但二手房流动性受限，也间接降低了新房看房热情。

与其这样，要么躺平不拿地，守住现金流；要么找其他公司合作开发，但合作拿地的房企掰着手指头也能猜出，上半年该拿的都拿了，就那几家，剩下一波二流房企倒是想拿，但是牌子不硬（买房人不买账）、兜里没钱却也无能为力。

4）购买力下滑

南京三批次土拍地块数量，相比前两次锐减一半之多，考虑到年中各大房企冲量回款，新房市场主要以去库存为主，比如江心洲货源还有不少。

加之间4月份以来，市场看房客户下滑厉害，对后市预期的不乐观，也是导致房企拿地意愿下降的一个重要参考因素。

你认为，是哪一种呢？

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