中新经纬 4 月 10 日电 题：建业地产现上市首亏，资金压力仍待缓解

作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监

(资料图)

洪宇桁 克而瑞研究中心研究员

2022 年，河南房地产市场整体下挫明显，尤其民营房企销售下滑严重。在河南房地产业，建业地产是当之无愧的 " 河南王 "。近期，公司发布了 2022 年年度财报，数据显示，建业地产 30 多年来首次出现年度亏损。

河南省市占率降至 3.5%，仍占领先地位

2022 年，建业地产的合约销售金额约为 240.49 亿元，同比减少了 60%；合约销售面积约为 344.9 万平方米，同比减少了 57.8%。由于销售规模大幅下滑，建业地产在河南省的市占率同比下降了 3.4 个百分点至 3.5%，算上中原建业的相关数据后，建业集团在河南省的市占率也同比下降了 4.9 个百分点至 6.4%。

建业地产虽然在河南仍保持领先地位，但领先幅度已经大幅减小。2022 年，建业地产销售的权益比例为 64%，相较于 2021 全年的 65% 又降低了 1 个百分点，企业销售的权益比例从 2019 年开始已经连续 3 年持续下降。

2022 年，郑州地区对建业地产的销售贡献率为 13%，同比下降了 11 个百分点，洛阳贡献率也降低了 6 个百分点，相较之下，商丘的贡献率提高了 7 个百分点，其他城市的销售贡献率变化不大。近年来，高溢价的郑州地区对建业地产的销售贡献率整体呈逐年下降，企业在郑州市场竞争力有所减弱，而随着其他财务状况较好的企业持续开拓郑州市场，公司面临的竞争压力可能会越来越大。

建业地产将 2023 年的销售目标定为 320 亿元，全年可售货值预计为 517.4 亿元，按此计算全年需要达到 62% 的去化率才能达成目标。从存货和销售情况来看，建业地产 2022 年的去化率约为 56.7%；2023 年的可售货源中现有存货占比超过了 35%，加之市场的不确定性，2023 年达到 62% 的去化率仍需努力。

投资支出降低，总土储规模尚可支撑 2-3 年发展

2022 年，建业地产仅在商丘、驻马店和三门峡通过股权合作新增 5 个项目，新增土地建筑面积为 61.5 万平方米，同比减少 92.4%，公司为保持资金链稳定大幅减少了投资支出。

截至 2022 年底，建业地产的总土地储备建筑面积为 4698 万平方米，相较于年初减少 12.07%，其中权益建筑面积约为 3400 万平方米，总土储权益比例约为 72.4%，相较于 2021 年底略微提高了 0.4 个百分点，仍然保持较高水平。

从货值规模来看，建业总土储建筑面积对应的可售货值约为 1442 亿元，其中库存资源 183 亿元，在建待售资源 214 亿元，未开工资源 1045 亿元，仍足够支持企业 2-3 年的开发。

公司毛利率下跌，非经营性亏损占八成

2022 年，建业地产共实现营业收入 240.83 亿元，同比减少了 42.6%，其中销售物业收入为 234.67 亿元，同比减少了 42.4%，销售收入的大幅减少除因为近两年销售规模持续下降外，部分原因来自疫情反复导致工程进度延缓，结转收入减少。

截至 2022 年底，建业地产整体尚有已售未结销售额约 526.54 亿元，预计将于未来三年内结转完毕，企业未来营业收入仍有一定保障。

在盈利性指标方面，2022 年，建业地产的毛利率同比大幅降低 8.3 个百分点至 7.9%，主要是因为企业为加速去化而打折销售的物业陆续交付结转。值得注意的是，由于建业地产 526.54 亿元已售未结销售额对应毛利为 30.63 亿元，毛利率仅有 5.8%，因此企业的毛利率水平短期内仍将处于下行通道。

2022 年，建业地产的净利润以及归母净利润分别为 -78.19 亿元以及 -75.61 亿元，企业出现较大亏损。一方面是因为建业计提了存货减值 23.7 亿元，投资物业公允价值下跌了 14.1 亿元，以及出现了其他非经营性亏损 17.7 亿元。另一方面，建业的销管费用率同比提升了 4.38 个百分点至 9.92%，再加上合联营业务亏损，即使扣除减值等影响，企业核心净利润也出现了亏损，企业在 2023 年是否扭亏为盈仍有待观望。

资金情况承压，能否缓解有待观察

截至 2022 年底，建业地产持有现金约为 43.52 亿元，较于 2022 年初减少了 55.8%；总有息负债为 236.61 亿元，较年初增长 7.8%，其中短期有息负债为 128.85 亿元，占比增加了 23.7 个百分点至 54.5%；现金短债比为 0.34，若扣除预售监管资金等受限制现金，资金缺口更大。

此外，1-2 年到期债务占比为 31.2%，企业平均债务偿还期限也从 2021 年底的 2.2 年降至 1.7 年，近两年债务到期压力将持续。由于储备减少，企业权益大幅减少了 73.9% 至 33.28 亿元，因此净负债率相比于年初大幅提高了 485.3 个百分点至 580.2%，剔除预收账款的资产负债率为 96.2%，三条红线全部踩中，未来压力更大。

值得注意的是，在负债结构方面，建业地产境内和境外的有息负债分别占 43% 和 57%，企业境外的刚性负债占比较大。截至 2022 年底，建业地产还有约 135 亿元人民币的美元债将在未来三年内偿还，其中 2023 年将会出现约 60 亿元人民币的美元债集中到付，在房企境外债券违约持续发酵背景下，境外债的展期以及交换难度较大，也将加剧企业压力。由于境外债券占比较高，截至 2022 年底，建业地产的融资成本为 7.8%，处于较高水平。

除此之外，建业短期应付账款及应付票据规模高达 371.64 亿元，同比增长 13%。根据上海票交所公布数据，建业地产截至 2023 年 2 月底已经出现超过 17.37 亿元的商票逾期，这也将进一步加大资金链压力。

在流动性压力剧增背景下，建业也在想办法积极自救。企业在 2022 年成功引入河南铁建投集团的战略入股，同时也获得了河南省政府的大力支持，从五大行以及中原银行获得了约 573 亿元的战略授信额度，并且也在持续变现资产盘活资金。在这一系列动作支持下，建业的流动性压力可能得到一些缓解，但企业是否能够平安走出流动性危机仍然有待观察。

4 月 3 日，建业地产就境外债务态度进行调整，就 2023 年到期的 3 笔 9 亿美元有限票据提出邀约交换，交换后债券将延期两年至 2025 年，上述交换若能完成，2023 年建业地产的资金状况将有可能得到较大程度的缓解。 ( 中新经纬 APP )

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责任编辑：李惠聪

作者：付健青

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